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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

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Une SCI familiale : la solution contre les dérives liées à la gestion du patrimoine immobilier par plusieurs propriétaires du même sang. La transmission et la répartition des biens est souvent source de mésentente entre les héritiers.

 

Il convient de profiter des avantages fiscaux qui découlent de ce montage juridique. Seulement, les associés devront composer avec des procédures de création onéreuses (autour de 300 € sans les honoraires). Ils devront également alterner entre les assemblées générales ordinaires (AGO) et les assemblées générales extraordinaires (AGE). Les règles de fonctionnement de la SCI familiale sont relativement lourdes.

 

 

Sommaire :

 

1. La SCI familiale : quelques notions de base

  • 1.1. Définition et caractéristiques d’une SCI familiale
  • 1.2. Spécificités de la SCI familiale : composants et règles

2. Fonctionnement de la SCI familiale

  • 2.1. Gérance de la société
  • 2.2. Répartition des parts sociales
  • 2.3. Pouvoir des associés
  • 2.4. Distribution des bénéfices
  • 2.5. Imposition des revenus

3. Motifs de constitution d’une SCI en famille

  • 3.1. Accroître ensemble le patrimoine familial
  • 3.2. Transmettre plus facilement l’actif successoral
  • 3.3. Éviter les conflits familiaux liés aux prises de décision

4. Étapes de création d’une SCI familiale

  • 4.1. Élaboration et signature des statuts définitifs
  • 4.2. Dépôt du capital social dans un établissement dédié à cet effet
  • 4.3. Publication de l’avis de constitution de la SCI
  • 4.4. Immatriculation auprès du RCS

5. Avantages et inconvénients 

  • 5.1. Les avantages que procure la SCI familiale
  • 5.2. Les inconvénients à retenir

6. Le mot de la fin

 

 

1. La SCI familiale : quelques notions de base

 

Les articles 1832 et suivants du Code civil régissent la SCI ou la société civile immobilière. C’est l’apanage des investisseurs souhaitant monter un projet immobilier complexe. En dehors de toute recherche de profits, les membres d’une même famille ont la possibilité d’en monter une, avec l’accompagnement d’experts.

 

 

1.1. Définition et caractéristiques d’une SCI familiale

Il s’agit d’une société de patrimoine (par actions simplifiées) constituée par deux associés au moins. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales. Ce montage juridique convient tout particulièrement aux copropriétaires de biens immobiliers qui souhaitent en simplifier la gestion, la transmission et la cession.

 

Avec ce type de structure, les intéressés contournent également les règles de l’indivision. Ainsi, l’un des héritiers d’une SCI familiale ne pourra pas contraindre les autres à vendre le patrimoine détenu en commun. Normalement, les actionnaires partagent l’usufruit des bâtiments ou des maisons concernés.

 

  • 1.1.1. Les différentes catégories de SCI

L’objectif que les actionnaires visent dans cette démarche de création de société en déterminera la forme :

  • occupation pendant une période de l’année comme le cas des résidences touristiques (SCI de jouissance à temps partagé) ;
  • division du bâtiment en petits lots après sa construction ou sa rénovation (SCI d’attribution) ;
  • construction d’un immeuble à céder à un tiers, de manière à en récupérer la plus-value générée (SCI de construction-vente) ;
  • mise en location de logements nus ou meublés en vue de percevoir des revenus supplémentaires (SCI de location) ;
  • exploitation d’un local via une entité distincte de la société commerciale pour faciliter l’obtention de crédits bancaires (SCI professionnelle).

 

La formule la plus courante est celle qui permet de générer des revenus locatifs et de valoriser la possession des propriétés. Dans la mesure où la location porte sur un appartement meublé, l’acte en question sera considéré comme commercial. Or, conformément à la SCI définition citée dans les paragraphes précédents, l’objet doit être uniquement civil.

 

 

  • 1.1.2. Comparaison avec d’autres types de sociétés

Les associés devront nommer un ou plusieurs gérants. Il est donc impossible de mettre en place une SCI unipersonnelle. Or, de nombreuses sociétés commerciales ne sont composées que d’un associé unique.

 

Au sein d’une SCI familiale ou classique, il est également possible de démembrer les parts sociales. L’idée consiste à dissocier l’usufruit de la nue-propriété. Alors que le premier concept concerne la libre disposition des titres sans jouissance, la seconde porte sur la possession des parts sans possibilité de cession (usufruit). Toujours est-il que l’usufruitier n’aura pas le droit de voter lors des assemblées générales.

 

Autre particularité de la SCI dans son ensemble : un associé peut réaliser un apport en nature ou en numéraire. Aucun apport en industrie ne sera autorisé. En transférant la propriété des biens immobiliers à la structure en question, les cédants reçoivent des parts sociales.

 

 

1.2. Spécificités de la SCI familiale : composants et règles

Certaines familles créent une SCI pour préparer au mieux la succession et pour optimiser la gestion du patrimoine détenu en commun. Les enfants peuvent par exemple transformer la demeure de leurs défunts parents en maison de vacances. Les loyers perçus par les légataires leur serviront de revenus supplémentaires.

 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale exactement ? Seule la qualité des associés permet de la distinguer de la structure classique.

 

 

  • 1.2.1. Les membres d’une famille : quelques éclaircissements

Les actionnaires sont censés appartenir à une seule et même famille, et ce, jusqu’au quatrième degré. Voici donc la liste des ascendants et des descendants éligibles à l’entrée au capital :

  • arrière-grands-parents ;
  • grands-parents / grands-oncles et grands-tantes ;
  • parents / belles-mères et beaux pères ;
  • oncles et tantes ;
  • frères et sœurs / beaux-frères et belles-sœurs ;
  • enfants / neveux et nièces / beau-fils et belles-filles ;
  • petits-enfants / petits-neveux et petites-nièces ;
  • arrière-petits-enfants ;
  • cousins germains et cousines germaines.

 

La famille par alliance peut également intégrer la SCI familiale. Lorsqu’un associé qui ne fait pas partie de la famille y entre, la structure n’est plus considérée comme une SCI familiale.

 

 

  • 1.2.2. Conséquences des liens de parenté et d’alliance

Entre les membres d’une même famille, la cession des parts sociales demeure assez libre. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des dispositions spécifiques sur le sujet. La plupart des associés de la SCI  rassemblant au moins 50 % des titres doivent normalement approuver tout projet de transmission ou de cession. C’est la règle dans les sociétés civiles.

 

En raison de la nature des relations entre les actionnaires de la société, cette dernière peut signer un bail d’au moins trois ans. Elle ne sera pas obligée d’attendre six ans comme dans le cadre d’un bail professionnel. Cette mesure reste valable, que la SCI contracte avec un associé ou avec un tiers.

 

Aussi, dans certaines circonstances, les gérants ne cessent leur mandat qu’à leur décès ou à la fermeture de la SCI familiale. C’est le cas lorsqu’elle ne comprend que les parents et leurs enfants, et que les premiers la gèrent ensemble.

 

 

2. Fonctionnement de la SCI familiale

 

Comme toute société, la SCI devra se conformer aux dispositions des statuts. Rédigés par acte notarié ou sous seing privé, ils déterminent le rapport entre les associés et vis-à-vis des tiers.

 

L’acte juridique qui en découle organisera également le fonctionnement de la structure, qui existera pendant 99 ans renouvelables. D’une manière générale, la SCI familiale adopte les mêmes règles de base qu’une SCI classique.

 

 

2.1. Gérance de la société

Les détenteurs de parts sociales devront nommer un ou plusieurs gérants. L’étendue des pouvoirs et des responsabilités de celui qui sera aux commandes est précisée dans les statuts. Il en va de même pour la durée de son mandat.

 

Souvent, le gérant s’occupe de la gestion courante du patrimoine immobilier de la structure, sans avoir à demander l’avis des associés. Cependant, les statuts peuvent exiger que certaines décisions soient prises collectivement.

 

Désigné par les associés, le gérant se chargera également de l’administration de la SCI familiale. D’ailleurs, l’assemblée générale des associés devra être convoquée chaque année pour que les comptes annuels soient validés. Transparence oblige !

 

À noter :

Les associés devront limiter autant que possible leur ingérence dans la vie courante de la société. Le gérant, de son côté, devra agir dans l’intérêt de celle-ci et dans le respect de son objet social.

 

 

2.2. Répartition des parts sociales

Quand un membre de la famille effectue un apport au sein de la SCI familiale, il est automatiquement relégué au rang d’associé. Comme les parts sociales resteront proportionnelles à la valeur des apports, la distribution ne sera pas équitable. Ceux qui désirent se détacher des activités de la société de gestion immobilière vendront leurs parts aux associés restants.

 

À retenir :

Dès qu’un associé confie un bien immobilier à la structure lors de sa constitution, les statuts devront être dressés par un notaire. En guise de rappel, ceux qui veulent entrer au capital de la société peuvent aussi réaliser un apport en numéraire. 

 

Cette somme d’argent permettra de financer l’acquisition du bâtiment ou du terrain convoité. Dans ce cas, 50 % des apports en numéraire devront être libérés au moment de l’enregistrement. C’est le minimum requis.

 

 

2.3. Pouvoir des associés

Les associés participent aux prises de décision nécessaires au bon fonctionnement de la SCI familiale grâce à leur droit de vote. Les statuts précisent les termes de la majorité nécessaire à l’application de ces initiatives.

 

Voici quelques exemples de décisions sur lesquelles l’assemblée générale des associés devra trancher :

  • changement de siège social ;
  • augmentation ou diminution du capital ;
  • dissolution de la société ;
  • vente et mise en location des biens immobiliers.

 

Tous les événements solennels relèvent de leur ressort, d’autant plus qu’ils déterminent l’orientation de la structure. Le nombre de voix dont ils disposent dépend de la quote-part qui leur revient dans le capital.

 

Les détenteurs des parts sociales peuvent aussi exiger que l’assemblée délibère sur un sujet spécifique après avoir consulté les documents internes. Ce droit à l’information implique un devoir de communication de la part du gérant.

 

 

2.4. Distribution des bénéfices

Les bénéfices que la société engrange pourront être déposés dans la réserve dans le but d’augmenter les ressources. Les associés pourront aussi redistribuer les gains amassés. C’est la solution à envisager lorsque la SCI familiale est imposée sur le revenu plutôt (IR) que sur les bénéfices (IS). Une déclaration auprès du fisc s’impose, même lorsque les dividendes ne sont pas répartis entre les intéressés.

 

Important :

Le déficit foncier peut aussi être partagé entre les associés, de manière à restreindre l’assiette de l’impôt. Une telle situation advient lorsque la société exécute d’importants travaux de rénovation sur l’immeuble à louer afin d’augmenter le loyer. Encore faut-il que l’entité en question soit soumise à l’impôt sur le revenu.

 

 

2.5. Imposition des revenus

Au moment de la création de la SCI familiale, les associés devront choisir le régime fiscal auquel elle sera soumise. En principe, ce type de société opte pour l’impôt sur le revenu, ce qui lui vaut la qualification de SCI transparente. Les associés déclareront leurs revenus propres, qui constitueront l’assiette de l’impôt.

 

Dès que la société bascule vers le barème de l’impôt sur les sociétés, aucun retour en arrière ne sera envisageable. De plus, cette solution devient une obligation en cas de location meublée. 

 

Au moins, le comptable pourra déduire les amortissements, les frais de notaire et les dépenses liées à l’acquisition du patrimoine. En conséquence, le revenu net taxable sera moins élevé. Le taux nominal de l’impôt est abaissé à 25 % pour l’année 2022.

 

Bon à savoir :

Au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la possession d’immobilier en direct donnera accès au régime d’imposition des plus-values immobilières.

 

Il est recommandé de se plier au régime micro-foncier quand les charges que la société doit régler demeurent particulièrement faibles. Ainsi, elle obtiendra un abattement forfaitaire de 30 % en tant que SCI payant l’impôt sur le revenu. Autrement, elle devra opter pour le régime réel normal.

 

 

3. Motifs de constitution d’une SCI en famille

 

Construire une résidence secondaire avec parking et piscine entre cousins dans une région lointaine... Pourquoi pas ? Maintes raisons peuvent motiver les membres d’une même famille à s’associer lors de la réalisation d’un projet immobilier. En plus d’être coûteux, un tel investissement constitue une tâche de longue haleine.

 

Avant de monter une SCI familiale, les intéressés devront se fixer des objectifs personnels. Il est aussi conseillé de dresser le bilan de la situation patrimoniale avec un spécialiste.

 

 

3.1. Accroître ensemble le patrimoine familial

Pour acquérir un bien immobilier, certaines familles optent pour la constitution d’une société civile immobilière familiale. Les futurs associés pourront s’arranger pour que les apports en numéraire couvrent le prix d’achat de l’immeuble en question. Ils devront idéalement déposer un capital social variable d’un faible montant (à libérer le plus rapidement possible).

 

En parallèle, les intéressés ont la possibilité de réaliser un prêt bancaire à titre personnel ou via la SCI familiale. Dans ce dernier cas, la transmission des titres aux héritiers reviendra moins cher du fait de la diminution de l’actif. Les revenus fonciers issus de l’exploitation du bâtiment serviront par exemple à payer les intérêts. Si les détenteurs de parts sociales ont accordé des avances en compte courant au démarrage, elles devront aussi être restituées.

 

Avec un tel montage financier, les membres d’une même famille pourront concocter ensemble un projet immobilier important sans se ruiner. Un associé ne peut, à lui seul, acheter un terrain ni un bâtiment entier.

 

Le bien acheté devra servir à agrandir le patrimoine immobilier et non pas à encaisser rapidement une importante plus-value après la revente. Dans ce dernier cas, le législateur considèrera les associés comme des marchands de biens, surtout si ce type de transaction devient récurrent. Pour éviter de déroger aux règles régissant la SCI, l’immeuble concerné ne devra être revendu qu’après quelques années.

 

 

3.2. Transmettre plus facilement l’actif successoral

Les parents peuvent initier leurs enfants aux investissements immobiliers en les impliquant dans les activités de leur SCI familiale. Une astuce pour que ces apprenants se constituent des actifs dès leur plus jeune âge sans avoir à préparer des fonds de succession.

 

Même en léguant une partie de leurs biens immobiliers, le couple peut continuer à en percevoir les revenus locatifs. Encore faut-il qu’il définisse correctement les droits de chaque enfant-associé. Il suffira de laisser les droits politiques et la nue-propriété aux descendants tout en conservant la jouissance des actifs en question.

 

Les époux ont aussi intérêt à répartir efficacement les pouvoirs entre les gérants (c’est-à-dire eux-mêmes). L’idée consiste à faire en sorte que la transmission du patrimoine se fasse sans encombre en cas de séparation. Dans la même optique, les concubins ne doivent pas hésiter à procéder à un démembrement de propriété croisé. Au décès du conjoint, le survivant ne perdra pas la jouissance de la demeure principale.

 

Bon à savoir :

Les nus-propriétaires s’approprieront intégralement les titres au décès des personnes jouissant du patrimoine. Aucun droit de succession ne sera retenu par l’Administration à cette occasion.

 

 

3.3. Éviter les conflits familiaux liés aux prises de décision

Le principal intérêt de la création d’une SCI en famille réside dans la stabilité de l’indivision des biens immobiliers dans le temps. Les associés n’auront pas à se soucier d’un éventuel blocage lié à la règle de l’unanimité.

 

Les légataires sont libres de cumuler et de céder les parts sociales à leur guise sans pour autant provoquer une dislocation du patrimoine. Ils ne seront pas tentés de gérer leur part d’héritage individuellement. Grâce aux règles propres à la SCI familiale, l’intégrité du patrimoine familial sera préservée sur plusieurs générations.

 

En confiant la gestion des affaires familiales à une seule et même personne, les propriétaires éviteront par la même occasion d’entrer en conflit. En même temps, ils pourront vaquer à d’autres occupations au lieu de songer à l’entretien des bâtiments ou à l’établissement des comptes.

 

À noter :

Le régime des biens indivis veut que l’aval de chaque associé soit requis. Il arrive également que la décision collective soit tranchée à la majorité des 2/3. Le risque ? Un membre de la famille peut contraindre les copropriétaires à vendre le bien immobilier.

 

Quoi qu’il en soit, l’indivision ne vaut que pour les décisions les plus délicates comme la vente d’un immeuble.

 

 

4. Étapes de création d’une SCI familiale

 

L’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) implique la réalisation de nombreuses formalités administratives. Les professionnels (notaire, avocat, expert-comptable…) qui accompagneront les porteurs de projet devront aussi être rémunérés.

 

 

4.1. Élaboration et signature des statuts définitifs

Pour rédiger les statuts qui permettront de poser les bases, les associés peuvent s’inspirer des modèles disponibles en ligne. Les initiés pourront se contenter d’un acte sous seing privé en raison de la liberté contractuelle qui leur incombe.

 

Certains membres de la SCI familiale ne prendront pas le risque de rédiger des clauses incomplètes et inadaptées aux circonstances. Ils pourront alors solliciter un avocat ou un notaire qui sera payé entre 1 500 et 2 500 €. Conscients des répercussions des statuts sur le fonctionnement de la structure, d’autres feront appel à des plateformes juridiques. Leurs services coûtent près de 200 € HT.

 

Voici quelques mentions obligatoires qui devront être mentionnées dans l’acte juridique en question :

  • nom de la société et de ses membres ;
  • siège social de la structure ;
  • objet social (acquisition, mise en location, administration…) ;
  • capital social et montant des apports de chaque associé ;
  • durée de vie de la SCI familiale ;
  • règles de fonctionnement de l’entité.

 

Une fois les statuts finalisés, tous les associés fondateurs (ou leur mandataire) signent le document. Depuis 2015, seuls les actes notariés font l’objet d’un enregistrement au niveau du service des impôts des entreprises.

 

 

4.2. Dépôt du capital social dans un établissement dédié à cet effet

Les associés bénéficient d’une certaine marge de liberté quant aux conditions de versement des apports. Le gérant dépose par exemple le capital social à la banque, sur un compte bancaire appartenant à l’entité contre attestation.

 

Le représentant de la société peut aussi compter sur le notaire et mettre de côté les frais y afférents qui peuvent atteindre les 100 €. La Caisse des dépôts n’est pas en reste.

 

Le capital social affecté à la société permettra par exemple d’aménager les immeubles détenus en commun et de les entretenir. Il renferme les fonds propres indispensables au démarrage. Fonder une SCI familiale pour mieux gérer le patrimoine immobilier nécessite un réel budget qu’il convient d’étudier au préalable.

 

 

4.3. Publication de l’avis de constitution de la SCI

La première étape consiste à sélectionner un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL). Une fois le service de presse choisi, un avis est publié dans le département du siège social de la société. Juridique ou généraliste, il informera les tiers sur tout ce qu’ils sont censés connaître à propos de la nouvelle entité. Les points suivants seront donc détaillés (liste non exhaustive) :

  • acte constitutif de la société (modalités de rédaction et date de signature) ;
  • identité de la nouvelle SCI familiale (dénomination sociale, emplacement, objet social…) ;
  • capital social et apports (nature, montant et conditions de cession) ;
  • identité des personnes occupant des fonctions de gérants (raison sociale, ville de greffe, numéro d’inscription au RCS…).

 

Le représentant de la société recevra par la suite une attestation de parution.

 

Important :

Depuis le 1er janvier 2021, le prix de l’avis de constitution est fixé à 189 € HT pour la France métropolitaine. Du côté de Mayotte et de La Réunion, le tarif est de 227 € HT.

 

 

4.4. Immatriculation auprès du RCS

Avant d’immatriculer la SCI, le greffe du Tribunal vérifie la conformité du dossier envoyé par la personne mandatée. Cette dernière devra donc réunir tous les documents nécessaires à l’inscription au RCS après avoir complété le formulaire de déclaration de société civile. Il est accessible depuis le site officiel de l’Administration française.

 

Les fichiers suivants devront être joints au dossier de création de la SCI familiale :

  • formulaire M0 société civile dûment rempli et signé ;
  • copie originale des statuts également signés par les associés, et datés ;
  • attestation de parution de la publicité dans le JAL (Journal d’Annonces Légales) ;
  • document certifiant le dépôt de capital social ;
  • déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  • justificatif d’identité des gérants (pièce d’identité, attestation de filiation, immatriculation au RCS...) ;
  • déclaration confirmant l’absence d’une quelconque condamnation à l’encontre des gérants désignés ;
  • exemplaire de l’autorisation d’occupation des locaux (contrat de domiciliation, bail commercial ou titre de propriété…) ;
  • chèque permettant de payer les frais de greffe.

 

La déclaration des bénéficiaires effectifs liste les personnes physiques possédant plus de 25 % du capital de la structure créée. Elle vaut 21,41 € TTC lorsque la démarche est effectuée au même moment que la demande d’immatriculation.

 

Une fois le dossier validé, le greffe inscrit la société au RCS et lui fournit un extrait Kbis. Une somme de 70 € est à prévoir pour cette dernière étape.

 

 

5. Avantages et inconvénients 

 

En guise de rappel, la SCI permet principalement de pallier la lourdeur des règles liées à l’indivision. Toutefois, elle présente aussi quelques inconvénients qui méritent d’être abordés avant toute création de structure et toute rédaction de statuts.

 

 

5.1. Les avantages que procure la SCI familiale

En plus d’optimiser la succession et le transfert d’actifs, les familles qui montent une SCI préservent leur patrimoine au fil des générations. Il suffira de quelques configurations pour en améliorer la gestion et profiter des nombreux avantages (y compris fiscaux) que procure ce montage juridique.

 

  • 5.1.1. Des conditions de création assez intéressantes

Il est plus facile de constituer une SCI familiale que de fonder une société commerciale. La loi ne limite pas le nombre d’associés pouvant l’intégrer. En même temps, rares sont les SCI familiales qui comptent de nombreux associés.

 

Autre détail intéressant : une personne mineure non émancipée peut détenir des parts sociales, voire la majorité d’entre elles. Néanmoins, elle ne pourra pas être nommée au poste de gérant. Ses représentants légaux défendront également ses intérêts lors des réunions des associés, tout en respectant la décision du juge des tutelles. Cette dernière exigence concerne tout particulièrement l’apport de biens immobiliers par le mineur en question.

 

Aucune somme minimale n’est non plus requise pour la formation du capital. Toutefois, les associés devront effectuer des apports suffisants pour que la SCI familiale paraisse crédible à l’égard des emprunteurs. De même, aucune condition de nationalité n’est exigée, contrairement aux règles imposées dans les autres formes de sociétés.

 

 

  • 5.1.2. Des coûts de succession réduits

Procéder à une donation des titres dans une SCI se révèle être plus intéressant qu’une opération classique. Quand elle se déroule entre les parents et leurs enfants, les premiers peuvent prétendre, tous les 15 ans, à un abattement fiscal. Pour chaque démarche, le montant est fixé à 100 000 €. Seulement, la valeur des parts sociales ne devra pas dépasser ce même seuil.

 

Ceux qui aspirent à transmettre l’intégralité de leur patrimoine à leurs héritiers peuvent donc transférer progressivement des titres. Ils devront toutefois prendre soin de ne jamais franchir le plafond cité plus haut. Ils peuvent aussi multiplier les démembrements de propriété lors des donations successives.

 

De ce fait, les parents qui préparent la succession au sein de la société se passent des droits de mutation. Les légataires n’auront pas non plus à les régler, même au décès des donateurs.

 

  • Important :

Le montant des abattements dont bénéficient les intéressés dépend du lien qui les unit. Quant aux droits de donation, ils varient en fonction des dettes de la SCI familiale et de la valeur des titres. Les intéressés ne devront cependant pas faire de l’accumulation des privilèges fiscaux une finalité.

 

 

5.2. Les inconvénients à retenir

Les inconvénients liés à la création d’une SCI  en famille ne sont pas négligeables. Les porteurs de projet devront tenir compte des risques qu’ils encourent et des limites à ne pas franchir.

 

  • 5.2.1. Interdiction de réaliser des activités à caractère commercial

Une SCI qui signe des actes commerciaux dans le cadre de son activité deviendra une société créée de fait. Le régime qui en résulte désavantagera les associés qui tentent de s’enrichir. Ils ne devront donc pas acheter un immeuble dans le seul but de le revendre. Ils ne sont pas non plus supposés mettre en location des appartements meublés.

 

Bien que les opérations énumérées plus haut soient prohibées, la loi ne s’oppose pas à l’achat d’un terrain. Les membres de la SCI familiale pourront y ériger plusieurs bâtiments destinés à être revendus une fois le chantier libéré.

 

  • 5.2.2. Devoir de tenir une comptabilité régulière

Outre la rédaction d’un procès-verbal après la tenue d’une assemblée générale, le représentant de la société doit tenir une comptabilité. Éditée régulièrement, cette dernière devra respecter les normes internationales en vigueur. Parmi elles figure l’obligation de rédiger des écritures comptables justes, telle une représentation fidèle de la situation financière de la société.

 

Cependant, avec la SCI familiale, il n’est pas nécessaire de déposer les états financiers au greffe du Tribunal de commerce. À titre de rappel, les sociétés civiles sont régies par le Code civil.

 

  • 5.2.3. Engagement de la responsabilité des associés à l’égard des créanciers

Quand la société n’honore pas ses engagements vis-à-vis des créanciers, ces derniers ont le droit de se retourner contre les associés. Les établissements de crédit, les fournisseurs ou l’administration fiscale pourront saisir les biens des membres de la famille. Les principaux intéressés ont tout intérêt à choisir un bon gestionnaire à la tête des affaires courantes de la société.

 

Les dettes sont partagées entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Les détenteurs de titres les mieux lotis devront donc débourser des sommes plus importantes. À l’inverse, ceux qui possèdent de faibles parts seront les moins inquiétés.

 

À retenir :

Les personnes mineures détenant des parts sociales dans une SCI familiale seront aussi tenues indéfiniment responsables des dettes de la structure. Il arrive toutefois que les statuts fixent une clause destinée à les protéger contre d’éventuelles poursuites judiciaires. Il reste à savoir si les créanciers accepteront d’y renoncer.

 

 

6. Le mot de la fin

 

Une société civile immobilière gérée par des membres d’une même famille fonctionne exactement comme une SCI classique. La seule différence ? Les liens de sang ou d’alliance qui rassemblent les propriétaires. Ils bénéficient d’avantages fiscaux considérables en cas de transmission du patrimoine aux héritiers.

 

Administrer correctement les biens immobiliers d’une SCI familiale implique avant tout une configuration optimale. Il est donc conseillé de faire appel à un spécialiste du droit pour un montage juridique efficace.

 

Ceux qui envisagent de mettre des appartements meublés en location doivent toutefois se tourner vers des formes sociales à caractère commercial. Il en va de même pour ceux qui souhaitent se spécialiser dans la revente de biens immobiliers. Pourquoi ne pas monter une SARL en famille par exemple ?

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