Certificat d'urbanisme : de quoi s'agit-il ?

Vous avez un projet immobilier ? Construction de bureaux, aménagement d’espaces, modification d’une construction existante…Dans ce cas, il est fortement recommandé de demander au préalable un certificat d’urbanisme (CU) à votre maire.

 

C’est une démarche gratuite, qui peut vous éviter bon nombre de mauvaises surprises au moment de réaliser votre projet. Le certificat d’urbanisme est en effet un outil qui permet de sécuriser votre opération et d’anticiper d’éventuelles problématiques (construction en zone protégée ou inondable par exemple).

 

Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quelles sont les démarches pour obtenir un certificat d’urbanisme ?

 

1. Les deux catégories de certificats d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme d’information

Ce certificat permet d’obtenir des informations générales sur l’état d’un terrain, notamment :

• Règles d’urbanisme applicables
• Éventuelles limitations administratives au droit de propriété : servitudes, zone comprise dans le périmètre d’un monument historique…
• Spécificités dues à la localisation du bien : ancien site industriel répertorié, zone soumise au droit de préemption, zone inondable…
• Taxes et participations d’urbanisme
• Indication d’un éventuel sursis à statuer. Le CU mentionne si un report de décision pourrait être appliqué à une demande de permis de construire ou de déclaration préalable (en précisant les circonstances qui amèneraient à ce sursis à statuer).

La délivrance du certificat permet de figer les informations fournies pendant 18 mois (c.urbanisme.art.L410-1). 

 

Les autorisations d’urbanisme délivrées suite à un CU devront donc être instruites selon les règles qui y sont mentionnées (par exemple pour le montant des taxes applicables).

 

De même, un droit de préemption mis en place après la délivrance du certificat ne pourra pas être exercé pendant la durée de validité du CU.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel s’adresse aux personnes ou professionnels qui ont un projet de construction sur un terrain.

Son objectif est d’indiquer si l’opération immobilière envisagée est réalisable ou non. Pour cela, il reprend les renseignements du certificat d’information et le complète. Il précise notamment l’état et la proximité des équipements publics, voies et réseaux desservant le terrain, qu’ils soient déjà existants ou prévus : électricité, eau…(c.urbanisme.art.A410-5). 

 

Son effet est le même que pour le certificat d’information : il cristallise les règles en vigueur pendant 18 mois. Le Conseil d’Ètat considère par ailleurs que l’effet cristallisant perdure après 18 mois en cas d’annulation du refus d’un permis de construire déposé dans ce délai (CE. 24-11-2021, SCI Dai Muraille, n°437375).

 

2. Les démarches pour obtenir un certificat d’urbanisme

Un certificat d’urbanisme peut être demandé par le propriétaire de la parcelle mais également par toute personne intéressée par le terrain. Dans ce cas, sachez que l’administration n’avertit pas le propriétaire en cas de délivrance d’un CU à un tiers.

Formulaire ou demande en ligne

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour demander un certificat d’urbanisme :

• Remplir un formulaire CERFA n° 13410*06 que vous trouverez en ligne ou auprès de votre mairie
• Utiliser le téléservice accessible par le site service-public.fr. Cette  solution vous permet de bénéficier d’une assistance et d’une aide à la saisie.

 

Le dossier devra préciser les éléments suivants (c.urbanisme.art.R*410-1) : 

• L’objet de la demande (certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel)
• L’identité du demandeur et ses coordonnées
• La localisation, superficie et références cadastrales du terrain

Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, il faudra joindre une note descriptive indiquant la présentation sommaire de l’opération envisagée (lotissement, terrain de sport, camping…), la destination et la localisation des bâtiments et joindre toutes photos, plans ou croquis utiles.

 

La demande de CU se fait normalement en 2 exemplaires, sauf si le terrain est situé en périmètre protégé des monuments historiques (3 exemplaires) ou dans un cœur de parc national (4 exemplaires).

 

Enfin, votre dossier complet est envoyé en LRAR à la mairie de la commune où est situé le terrain. Certaines municipalités ont mis en place des transmissions dématérialisées. Renseignez-vous.

Délai d’instruction 

Pour les certificats d’urbanisme d’information, la mairie dispose d’un délai d’1 mois pour traiter votre demande, à compter de la réception du dossier.

 

Ce délai passe à 2 mois pour les certificats d’urbanisme opérationnels.

 

3. Acceptation ou refus de la mairie : quelles conséquences ?

Réponse positive

• Délivrance du certificat

La mairie envoie le certificat d’urbanisme au demandeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

En cas de réponse positive pour le certificat opérationnel, ce dernier porte sur les points suivants  : localisation et destination des bâtiments envisagés, mode de desserte par les équipements publics.

• Durée du certificat

Les informations inscrites sur le certificat d’urbanisme, informatif ou opérationnel, sont valables pour une durée de 18 mois à compter de sa signature.

 

Au terme de ce délai, il est possible de prolonger le CU par période d’un an et tant que les règles d'urbanisme, les taxes applicables et les servitudes n’ont pas été modifiées.

 

La prolongation s’effectue selon les modalités suivantes :

• Au moins 2 mois avant la fin du certificat
• Demande rédigée sur papier libre en joignant le certificat d’urbanisme à prolonger
• Envoi en LRAR ou déposée directement à la mairie

À défaut de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande, la prolongation est réputée être acceptée.

Réponse négative et recours éventuels

Le certificat opérationnel est refusé si la mairie estime que le projet prévu n’est pas réalisable. Elle doit motiver ce refus. 

 

Le demandeur dispose de plusieurs possibilités de recours contre cette décision

• Dans un premier temps, il s’agit de faire un recours gracieux auprès de la mairie dans un délai de 2 mois à compter de la réception du certificat négatif.
• Si cette démarche n’aboutit pas, il peut faire un recours contentieux devant le tribunal administratif. La représentation par un avocat n’est pas obligatoire dans ce cas mais reste fortement recommandée. 

Quid de l’absence de réponse ?

Le certificat d’urbanisme opérationnel est réputé être accepté tacitement si la mairie ne répond pas pendant le délai d’instruction. 

 

Les conséquences sont identiques à une réponse positive exprès, c’est-à-dire la non remise en cause pendant 18 mois : 

• Des règles d’urbanisme applicables au terrain
• Des limitations au droit de propriété
• Des taxes et participations