Tout savoir sur les règles d'une copropriété

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L’achat d’un appartement implique nécessairement d’être soumis aux règles de la copropriété. C’est également le cas des maisons divisées en plusieurs lots ou de certains locaux professionnels. 

 

Il s’agit  donc d’un sujet de préoccupation pour un grand nombre de propriétaires et il est important d’en maîtriser les grands principes. Rôle du syndic et du conseil syndical, fonctionnement de la copropriété, charges…Voici les principales règles à connaître sur la copropriété. 

 

La copropriété, de quoi s’agit-il ? 

Définition du régime de copropriété 

La copropriété est un régime juridique permettant de répartir la propriété d’un immeuble entre plusieurs personnes, les copropriétaires. 

 

Concrètement l’immeuble est divisé en plusieurs lots chacun étant obligatoirement constitué : 

  • D’une partie privative (le logement lui-même) 

  • Et d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes (ascenseur, espaces verts, etc.). Ce calcul prend notamment en compte la superficie du logement, la situation des lots, les aménagements spécifiques (terrasse, balcon, etc.)

Les acteurs de la copropriété 

Le fonctionnement de la copropriété s’appuie sur trois acteurs aux rôles complémentaires. 

 

Syndicat des copropriétaires 

Composé de l’ensemble des copropriétaires, il se réunit une fois par an en Assemblée Générale. Il prend les décisions nécessaires à la gestion de l’immeuble : administration des parties communes, conservation et amélioration de l’immeuble. Il assure également la défense des intérêts collectifs des copropriétaires, élit les membres du conseil syndical et désigne le syndic. 

 

Attention à ne pas confondre le syndicat des copropriétaires avec le syndic. 

 

Syndic de copropriété 

La mise en place d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété.  Toutefois le recours à un syndic professionnel n’est pas exigé. Cette fonction peut être tenue de manière bénévole, par exemple par un copropriétaire ou un syndicat coopératif. 

 

Le syndic est choisi par les copropriétaires lors de l’AG. Un contrat est établi précisant ses missions, sa rémunération, la date de prise d’effet du mandat et sa durée (3 ans maximum). 

 

Il assure principalement les missions suivantes : 

  • Convocation des copropriétaires à l’AG et organisation de la réunion

  • Mise en œuvre des décisions prises par l’assemblée générale

  • Gestion administrative, technique, financière et comptable de l’immeuble 

Conseil syndical 

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’Assemblée Générale et non rémunérés. La durée du mandat est de 3 ans renouvelable.  

 

Son rôle principal est de contrôler la gestion du syndic : comptabilité, répartition des dépenses, budget prévisionnel…. Le président du conseil syndical peut également convoquer l’AG notamment en cas de carence du syndic. 

Son fonctionnement et son organisation sont généralement fixés par le règlement de copropriété. 

 

À noter que la constitution d’un conseil syndical n’est pas obligatoire. Les copropriétaires peuvent y renoncer par un vote en Assemblée Générale. 

 

Fonctionnement de la copropriété 

Le règlement de copropriété 

Un document obligatoire

Le règlement de copropriété est obligatoirement rédigé par un professionnel, notaire ou géomètre-expert, au moment de la création de la copropriété.  

Il est ensuite : 

  • Remis à chaque copropriétaire

  • Conservé par le syndic

  • Enregistré au service de la publicité foncière 

Contenu du règlement de copropriété 

L’objectif de ce document est d’organiser le fonctionnement de la copropriété, de prévoir les droits et obligations des copropriétaires et autres occupants de l’immeuble (locataires par exemple).

Il détermine notamment : 

  • Les parties privatives et les parties communes 

  • La destination de ces parties (usage d’habitation ou professionnel) et les éventuelles conditions d’utilisation (par exemple l’interdiction de certaines activités)

  • Les règles de gestion de la copropriété : fonctionnement de l’Assemblée Générale, du conseil syndical…

  • Les charges générales et spéciales 

L’État Descriptif de Division (EDD)

Il s’agit d’un document technique obligatoire qui peut être annexé au règlement de copropriété. 

 

Il contient toutes les informations essentielles de l’immeuble : 

  • Situation géographique

  • Référence cadastrale

  • Superficie

  • Numéro d’identification et description de chaque lot 

  • Quotes-parts des parties communes de chaque lot exprimées en tantièmes. Elles déterminent la répartition des charges et le nombre de voix de chaque copropriétaire. 

L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale réunit les copropriétaires au moins une fois par an afin de prendre les décisions nécessaires à la gestion de l’immeuble : choix du syndic, vote du budget, approbation des comptes, entretien, chauffage, désignation des membres du conseil syndical…

 

Le syndic convoque individuellement chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la tenue de l’AG. 

Il établit également l’ordre du jour précisant les différents sujets qui seront soumis au vote. Le conseil syndical ou un copropriétaire peut également demander au syndic d’inscrire un ou plusieurs points à l’ordre du jour. 

Chaque sujet fait l’objet d’un vote selon des règles de majorité variant selon la nature et l’importance de la décision à prendre (majorité simple, absolue, double majorité…). 

 

Le secrétaire ou le président de séance rédige un procès-verbal précisant notamment les différents points de l’ordre du jour et le résultat des votes. 

Le syndic notifie le PV à tous les copropriétaires dans le délai d’un mois. Il informe également l’ensemble des occupants de l’immeuble des décisions prises par un affichage dans les parties communes. 

 

Les charges de copropriété 

Les différentes catégories de charges

L’entretien et le fonctionnement de la copropriété sont financés par les charges suivantes : 

  • Charges générales. Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration de la copropriété : nettoyage de l’immeuble, honoraires du syndic, assurance, éclairage des parties communes, etc.  Chaque copropriétaire y participe selon son tantième de charges.

  • Charges spéciales. Elles sont liées aux services collectifs et équipements communs (chauffage, ascenseur…). Elles sont réparties selon l’utilité que peuvent en avoir les copropriétaires (charges d’ascenseur plus importantes pour les étages élevés, par exemple). 

 

Paiement des charges 

Pour les charges courantes (entretien, électricité) un budget prévisionnel est établi par le syndic et voté en AG.  Les copropriétaires versent alors des provisions de charges au syndic qui s’occupe de régler les dépenses nécessaires. 

Les autres dépenses, comme les travaux, font également l’objet d’une provision selon des modalités prévues par l’AG. 

 

Fonds de travaux 

Le fonds de travaux permet d’anticiper et de financer les dépenses de la copropriété. Sa création est en principe obligatoire sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots (si décision unanime de l’AG). Les immeubles neufs peuvent également reporter ce fonds jusqu’à 5 ans après la date de réception. 

 

Le montant et les modalités d’affectation sont fixées par l’Assemblée Générale à la majorité absolue . 


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