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Promesse de cession de droit au bail soumise à une condition suspensive : précisions relatives à la réalisation de la condition

Promesse de cession de droit au bail soumise à une condition suspensive : précisions relatives à la réalisation de la condition

Civ. 3ème, 20 avril 2022 - n° 21-13.187

 

Résumé : En l’absence de stipulations contractuelles en ce sens, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dispense le cessionnaire de justifier auprès du cédant des diligences accomplies par lui en vue d’accomplir la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dès lors que cette condition est stipulée dans son intérêt exclusif.

 

Un acte définitif peut être subordonné à une ou plusieurs conditions suspensives de sorte que l'obligation de l’accomplir devient pure et simple à compter de la réalisation de cette ou ces condition(s) suspensive(s). A contrario en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé (article 1304-6 du code civil).

 

À l’occasion d’une promesse de cession de droit au bail soumise à plusieurs conditions suspensives, stipulées au seul profit du cessionnaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à défaut de stipulations contractuelles en ce sens, dispense ce dernier de justifier auprès du cédant des diligences accomplies par lui en vue de l’obtention d’un prêt, dès lors que le contrat de promesse prévoit une alternative garantissant la formation effective du contrat en cas de défaillance de la condition suspensive.

 

En effet, il ressort des faits de l’espèce qu’une promesse de cession de droit au bail a été consentie sous plusieurs conditions suspensives, notamment celle de l’obtention d’un prêt.

 

La promesse prévoyait que « [l]es différentes conditions étant stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, ce dernier est seul habilité à se prévaloir du défaut de réalisation d'une ou de plusieurs de ces conditions suspensives dans le délai convenu et pourra toujours y renoncer. / Notamment, à défaut d'obtention du prêt susvisé dans les délais convenus, il pourra toujours se porter acquéreur sans que le vendeur ne puisse s'y opposer en offrant de payer l'intégralité du prix et des frais de ses deniers personnels ».

 

Estimant avoir levé la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans les délais et après vaine sommation de la cédante d'avoir à comparaître pour la signature de l'acte de cession, le cessionnaire a assigné cette dernière en perfection de la vente et indemnisation de son préjudice.

 

La cédante se pourvoit en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (14 janvier 2021, n° 17/22877) qui a déclaré la vente parfaite et l’a condamnée à payer des dommages-intérêts au cessionnaire.

 

La question à laquelle la Cour de cassation devait répondre était celle de savoir si le cessionnaire était tenu de justifier auprès de la cédante des démarches entreprises en vue de l’obtention d’un prêt alors qu’aux termes des stipulations de la promesse de cession de droit au bail, outre le fait que les conditions suspensives étaient dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, « il pourra toujours [à défaut d'obtention du prêt dans les délais convenus] se porter acquéreur sans que le vendeur ne puisse s'y opposer en offrant de payer l'intégralité du prix et des frais de ses deniers personnels » ?

 

De même que la Cour d’appel, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que le contrat « ne faisait pas obligation au cessionnaire d'informer la cédante de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt au terme du délai convenu et que, cette condition ayant été stipulée dans l'intérêt exclusif du cessionnaire, seul celui-ci pouvait en invoquer la défaillance ».

 

Il s’agit, selon la Cour de cassation, d’une interprétation souveraine de la Cour d’appel rendue nécessaire par l'ambiguïté des stipulations du contrat. Ainsi, pour opposer au cessionnaire une obligation de justifier auprès de la cédante des diligences accomplies en vue d’obtenir le prêt, celle-ci doit être stipulée clairement dans le contrat. 

 

En plus de l’absence de stipulation contractuelle de cette obligation, a été également déterminant pour la Cour, le fait que la condition de l’obtention d’un prêt ait été stipulée dans l’intérêt exclusif du cessionnaire.

 

La Cour de cassation rejette finalement le pourvoi au motif que la cédante n'était pas fondée à invoquer une éventuelle défaillance de la condition de l’obtention d’un prêt alors qu’à la date prévue pour la signature de l'acte définitif de cession du droit au bail, le cessionnaire avait notifié sa volonté d'acquérir et qu'une sommation de comparaître lui avait été délivrée à cette fin.

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