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Bail commercial

Bail commercial : les points importants à connaître avant de signer

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Article rédigé par Maître Baptiste Robelin

 

 

Vous envisagez de conclure un bail commercial ? Certains points essentiels doivent être maîtrisés, afin de vous permettre de signer le bail en toute sécurité. Découvrez les conseils de Mr Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats.

 

 

Quelle activité le locataire peut-il exercer dans un bail commercial ?

 

Il n’est pas possible pour le locataire d’exercer n’importe quelle activité dans un bail commercial. Le preneur est en effet tenu de respecter ce que l’on appelle la destination du bail, c’est-à-dire l’activité autorisée par le bailleur et négociée lors de la signature du contrat. Si le locataire envisage de modifier l’activité exercée, il doit demander l’autorisation à son bailleur, dans le cadre d’une procédure dite de déspécialisation. Malheureusement, à cette occasion le bailleur pourrait solliciter une indemnité de déspécialisation, voire, dans certains cas une hausse du loyer. C’est la raison pour laquelle, le preneur a intérêt à solliciter l’activité la plus large possible à la signature du bail, idéalement une clause tous commerces, lui conférant le plus de flexibilité possible.

 

 

Quelle est la durée du bail commercial ?

 

Généralement, lorsqu’on parle de bail commercial, on utilise l’expression de bail 3,6,9. Cela veut dire que le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum, mais que tous les trois ans, un évènement particulier se produit : le bailleur, de son côté, peut solliciter une augmentation de loyer (on parle alors de révision triennale) ; le locataire, de son côté, peut solliciter la résiliation du bail commercial et demander à partir avant le terme, de manière anticipée (on parle alors de résiliation triennale).

 

 

Peut-on prévoir un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans ?

 

Oui, il est possible de prévoir une durée supérieure à 9 ans, par exemple un bail commercial d’une durée de 10 ou 12 ans. Toutefois, cela représente deux inconvénients majeurs pour le locataire, que ce dernier devra bien anticiper. En effet, dans le cadre d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, le locataire devra renoncer au principe de résiliation triennale, perdant ainsi en flexibilité. On parle alors d’un bail commercial d’une durée ferme.

 

Surtout, lors du renouvellement du bail commercial, le loyer sera automatiquement déplafonné, exposant le locataire à une forte hausse du montant du loyer initial. C’est pourquoi le locataire doit réellement se méfier d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans qui représente bien souvent un véritable piège.

 

 

Inversement, peut-on prévoir une durée plus courte pour un bail commercial ? 

 

Oui, on parle alors de bail précaire ou encore de convention d’occupation précaire. 

 

Le bail précaire est conclu pour une durée de 3 ans maximum (mais plusieurs conventions sont possibles, du moment que l’ensemble des conventions successives ne s’étale pas sur une durée excédant trois ans). Le bail précaire est idéal pour le locataire qui souhaite tester son activité, s’il n’est pas certain de sa solvabilité, ou pour le bailleur qui ne connaît pas encore son locataire, et souhaite vérifier si ce dernier est fiable et paye son loyer commercial régulièrement, avant éventuellement de s’engager sur du plus long terme.

 

Attention toutefois : dans le cadre d’un bail dérogatoire, le locataire n’a pas le droit à la propriété commerciale et ne sera donc pas indemnisé à la fin du bail. Le bail dérogatoire est donc déconseillé dans les cas où l’installation du locataire suppose la réalisation de travaux importants.

 

 

Le bailleur peut-il interdire la cession du bail ?

 

Si le bailleur peut interdire la cession isolée du droit au bail, il ne peut pas en revanche s’opposer à la cession du fonds de commerce du preneur. Il s’agit en effet d’un droit d’ordre public, destiné à protéger le commerçant.

 

En revanche, dans la plupart des cas, le bailleur exigera du locataire qu’il demeure solidairement responsable avec le cessionnaire en cas de cession. Dans ce cas, depuis la loi Pinel, la durée de solidarité applicable ne saurait excéder trois ans.

 

Dans tous les cas, ce point est négociable et le locataire peut toujours demander à être délié de la solidarité dans un bail commercial.

 

S’agissant de la sous-location ou de la location-gérance, de la même manière, en principe, le bailleur peut l’interdire. Le locataire devra donc solliciter son autorisation, comme pour une cession isolée du droit au bail.

 

 

Existe-t-il une règle de répartition des charges entre bailleur et locataire ?

 

Avant la loi Pinel, les parties étaient libres de définir la répartition des charges dans un bail commercial. Classiquement, le bailleur faisait reposer l’ensemble des charges sur le locataire. Ce n’est plus le cas aujourd’hui, certaines charges ne pouvant plus être répercutées sur le preneur (notamment le paiement des impôts incombant au bailleur ou les frais de gestion de l’immeuble). Attention à ne pas violer ces dispositions, à défaut la clause serait réputée non écrite.

 

D’une manière générale, le droit des baux commerciaux est une matière technique et il vaut mieux s’entourer des conseils d’un spécialiste pour négocier et rédiger le bail.

 

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Sur l’auteur : Baptiste Robelin intervient régulièrement en droit des baux commerciaux et cessions de fonds de commerce. Associé du cabinet NovLaw Avocats, vous pouvez retrouver toutes ses actualités sur son site.

 

 

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